FAQ

Non ritengo di rispondere a questa domanda. Il numero di condomini gestiti da uno studio di amministrazione non è indicativo della qualità del servizio. I criteri con i quali l'Assemblea sceglie l'amministratore sono i più disparati ed assai spesso non hanno attinenza con la gestione condominiale. Il fatto che un amministratore abbia molti condomini non è assolutamente un elemento di garanzia.

Per altro questa domanda tende spesso a creare una divisione all'interno dell'Assemblea tra coloro che vogliono un amministratore con molti condomini perchè più esperto o più apprezzato e coloro che vogliono un amministratore con meno incarichi perchè abbia più tempo da dedicare al condominio.

In ogni modo, lo Studio Ristori Monaco è solito rispettare l'obbligo di cui all'art. 1129 c.c. di mettere i propri dati sui condomini amministrati. Ne consegue che si possono comunque individuare i condomini amministrati dallo Studio.

Il modulo di anagrafe condominiale in uso allo Studio risponde all'obbligo previsto dall'Art. 1130 n. 6 c.c. di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e deve rispettare i requisiti che possono essere desunti incrociando l'Art. 1130 c.c. con il  GDPR ed in generale con le norme in materia di privacy. Poichè la legge prevede che solo alcuni dati siano necessari per il registro di anagrafe condominiale, il modulo indica solo quei dati come obbligatori.

Un dato che la legge non considera necessario ai fini dell'anagrafe condominiale potrebbe comunque essere utile per la gestione del condominio. Pensiamo al numero di telefono da usare in caso di necessità o, per l'appunto alla PEC. Tuttavia non è possibile per l'Amministratore imporre al condomino di comunicare tali dati.

Il caso della PEC è particolare perchè è una delle modalità di convocazione dell'Assemblea previsti dalla legge all'Art. 66 disp. att. c.c., ed è quindi un dato che la medesima legge considera utile per la gestione, pur non considerandolo indispensabile. Il fatto che l'assenza dell'indicazione della PEC in anagrafe comporti la necessità di utilizzare altri canali espressamente previsti dalla legge per la convocazione, evidentemente, non interessa al legislatore che non ha ritenuto questo aspetto importante.

Prassi diffusa è quella di mettere nella convocazione in evidenza a caratteri cubitali la data in cui si svolge la seconda convocazione. Tale prassi spesso porta a non notare il fatto che le convocazioni sono due. Poichè la prima convocazione deve essere effettiva, e non sta all'Amministratore imporre ai condomini di presentarsi forzatamente alla seconda convocazione, la modalità corretta di indicare la data dell'assemblea è quella di riportare con pari dignità le due convocazioni.

Nella seconda convocazione i quorum costitutivo e deliberativo sono in molti casi inferiori rispetto alla prima, da qui la prassi generalizzata di dare importanza solamente alla seconda convocazione. Ma questa prassi può essere foriera di problemi, poichè se la prima convocazione non è effettiva, bisogna ritenere che nella seconda convocazione siano necessarie le maggioranze della prima.

Molti Colleghi seguono un orientamento giurisprudenziale nettamente minoritario che riconosce come legittima e pienamente valida la convocazione dell'Assemblea di Condominio a mezzo mail. Tale orientamento, però, oltre che minoritario, appare in conflitto con la normativa vigente.

L'Art. 66 disp. att. c.c. dichiarato inderogabile dall'Art. 72 d.a.c.c. indica chiaramente le modalità utilizzabili per la convocazione,e  nell'elenco contenuto in tale articolo di legge non vi è la mail ordinaria. Anche a non voler considerare quell'elencazione come tassativa, non si può ignorare lo spirito della legge: tutte le modalità indicate sono in qualche modo certificate e la mail non ha alcuna certificazione.

Nei limiti del possibile cerco di portare le convocazioni direttamente in condominio per fare risparmiare le spese postali, ma se questo non è possibile, in assenza di un indirizzo PEC, sono costretto ad inviare raccomandate. Le mail possono essere inviate, eventualmente, come ulteriore supporto alla conoscibilità della convocazione.

L'orientamento consolidato della Suprema Corte di Cassazione vede le spese di invio delle convocazioni come spese di amministrazione e non come spese personali. Per questo motivo la corretta ripartizione delle spese di invio delle convocazioni risulta essere a millesimi.

Si deve ammettere che l'orientamento sopra riportato appaia poco condivisibile, dal momento che la legge ammette espressamente la convocazione a mezzo PEC e se un condomino rifiuta di attivare una casella PEC causa l'esborso. Tuttavia compito dell'Amministratore è cercare di minimizzare i rischi per il condominio anche sotto il profilo legale, ed anche se non siamo in un paese di Common Law e non esiste il precedente giurisprudenziale vincolante, la presenza di un orientamento costante della Cassazione deve orientare necessariamente le decisioni dell'amministratore.