Il bilancio condominiale nella sentenza del Tribunale di Udine n. 1014/2019

Si riporta di seguito un estratto della sentenza n. 1014/2019 del Tribunale di Udine.

L’art. 1130 bis e.e., introdotto dalla Legge 11.12.2012 n. 220 ed in vigore dal
18.6.2013, stabilisce, nella prima parte del comma 1, che “il rendiconto
condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti … “.
A questo Giudice è nota la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. V, del 2.10.2017, citata dall’attore e da molti ritenuta una sorta di vademecum per la redazione del rendiconto condominiale, ma quanto dalla medesima espresso non può essere condiviso.

Affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso a pieno la portata della norma di cui all’art. 1130 bis e.e. introdotta dal legislatore con la novella del 2012.
Innanzitutto la norma non parla di bilancio, ma di rendiconto.
Sebbene sia prassi per gli addetti ai lavori utilizzare nella materia condominiale espressioni quali bilancio preventivo e bilancio consuntivo, in realtà sussistono differenze tra il rendiconto dell’amministratore di condominio ed il bilancio delle società, con assai limitati punti di analogia.
Anzi, si ritiene che il rendiconto del condominio, più che con il bilancio delle società, presenta maggiori affinità con altre forme di rendiconto quali il rendiconto del mandatario (art. 1713 e.e.), dell’erede beneficiato e del curatore dell’eredità giacente (art. 531 e.e.), del tutore e delle altre figure affini (art. 385 ss e.e.) ed, entro certi limiti, con il conto della gestione del curatore fallimentare (art. 33 L.F.). Analogamente a tale figure, anche l’amministratore gestisce somme di denaro, riscuote crediti, paga debiti non suoi, ma del condominio che amministra.
In secondo luogo, non sarebbe corretto parlare di rendiconto condominiale, ma come ha osservato attenta dottrina sarebbe più corretto parlare in materia condominiale di “fascicolo di rendicontazione” in quanto il rendiconto è costituito da tre documenti: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con la conseguenza che non è corretto affermare che il rendiconto condominiale debba essere soggetto al principio di cassa, in quanto deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa sia di competenza.
Ed, infatti, il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.

La situazione patrimoniale richiesta dall’art. 1130 bis e.e. – e quindi, il rendiconto generale – dev’essere, invece, redatta secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condomini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati debiti verso i condomini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve.
La situazione patrimoniale è, quindi, tale solo se redatta secondo il criterio di competenza, se, invece, fosse redatta secondo il criterio di cassa, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite.
Il criterio di competenza non esclude alcuna elaborazione contabile di cassa, anzi, la include necessariamente, infatti, il conto economico di esercizio non può essere redatto secondo il criterio di competenza nell’annoverare i costi di gestione e la rispettiva relatività di esercizio, ma il conto entrate/uscite, invece, annoverando quali di questi costi siano stati poi materialmente pagati, non può che essere redatto secondo il criterio di cassa e senza che vi sia confusione alcuna, posto che si tratta di elaborati contabili separati che non ingannano di certo i condomini.
In sostanza, con la riforma del 2012, il rendiconto condominiale è oggi costituito da un fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre lo stato patrimoniale, perché possa raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti, non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

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